Lain mukaan reklamaatio, toiselta nimeltään virheilmoitus, on tehtävä asuntokaupassa kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun se on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on pidetty enintään 3-4 kuukauden aikaa, ostajalla täytyy olla sen verran aikaa, että hän pääsee selville virheestä ja sen merkityksestä. Uuden ja käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan eri virhesäännöksiä.
ASUNTOKAUPAN VIRHE KÄYTETYN ASUNNON KAUPASSA
Käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säädöksiä. Asunnossa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun sekä kun asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja tämä on vaikuttanut kauppaan, tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja. Lisäksi asunnossa on virhe myös, jos asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso jne. Virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka jättänyt antamatta tällaisen olennaisen tiedon. Käytetyn asunnon kaupassa reklamaatio eli virheilmoitus on tehtävä kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan saamisesta.
UUDEN ASUNNON KAUPAN VIRHE
Virhevastuuta uuden asunnon kaupassa säätelee asuntokauppalain 4 luku. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa. Uuden asunnon kaupassa lähtökohtaisesti samat virheet ovat merkityksellisiä, kuin käytetyn asunnon kaupassa. Lisäksi uuden asunnon kaupassa asunnossa katsotaan olevan virhe myös esimerkiksi seuraavissa tapauksissa:
– Asunto ei vastaa niitä vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi
– Asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle
– Rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti
– Rakentamisessa käytetty materiaali ei ole hyvää laatua
On tärkeää huomioida, että uuden asunnon kaupassa asuntokaupan virheet tulee ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa, jos virhe olisi pitänyt havaita.
Rakentaja on rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan vastuussa asunnon piilevistä rakennusvirheistä vielä takuuajankin jälkeen, enintään 10 vuotta asunnon luovutushetkestä.
KIINTEISTÖKAUPAN VIRHE
Kiinteistökaupan eli omakotitalon virhevastuu määräytyy maakaaren mukaan ja vastuu on myyjällä aina silloin, kun kiinteistö ei vastaa sovittua tai sitä, mitä ostajalla on ollut perustellusti oikeus asunnosta ja kiinteistöstä olettaa.
Kiinteistökaupan virheet jaotellaan seuraavasti:
– Laatuvirhe
– Vallintavirhe
– Oikeudellinen virhe
Laatuvirhe tarkoittaa sellaista asuntokaupan virhettä, missä kiinteistö ei vastaa sovittua tai oletuksen mukaista kuntoa.
Vallintavirhe koskee sellaista tilannetta, missä kiinteistön käyttöä häiritsee joku “oikeustila”, jolloin ostaja ei voi käyttää asuntoa siten, kun hän on ostohetkellä kuvitellut.
Oikeudellinen virhe viittaa esimerkiksi tilanteeseen, jossa kiinteistöön kohdistuu esim. kolmannen tahon panttioikeus eikä ostaja saa kiinteistöä vapaasti hallintaansa.
Reklamaatio on myös omakotitalon kaupassa tehtävä kohtuullisessa ajassa. Takaraja virheilmoitukselle on kiinteistön laatuvirheissä 5 vuotta, vallintavirheessä ja oikeudellisessa virheessä 10 vuotta.
MITEN TEEN REKLAMAATION OIKEIN?
- Tee reklamaatio oikea-aikaisesti eli heti, kun saat selville virheen ja sen merkityksen asuntokauppaan, viimeistään kuitenkin 3-4 kuukauden kuluessa havaittuasi virheen
- Muista ehdottomat takarajat, reklamaatio eli virheilmoitus asuntokaupassa on tehtävä viimeistään yllä käsitellyissä takarajoissa
- Yksilöi asuntokaupan reklamaatiossa havaittu virhe sekä vaatimukset, mieluiten jo euromääräiset (alkuun riittää arvio, sillä reklamaatiota voi vielä täydentää).
Reklamaation asuntokaupassa on syytä tehdä huolellisesti, sillä se toimii pohjana mahdolliselle asuntokauppariidalle. VisionLaw:n lakimiehet ovat hoitaneet kymmeniä asuntokauppariitoja, puoleemme on helppo kääntyä vaikkapa alkuun netin kautta yhteydenottolomakkeella.